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domenica, Ottobre 25, 2020
CORONAVIRUS E RISTORAZIONE: COME SOSPENDERE I CONTRATTI D’AFFITTO
Legge e ristorazione

CORONAVIRUS E RISTORAZIONE: COME SOSPENDERE I CONTRATTI D’AFFITTO

La crisi Coronavirus sta costringendo il Paese a vari sacrifici. Il Governo Conte ha prolungato le restrizioni fino al 13 aprile. Per resistere, ecco la lettera che i ristoratori e gli operatori del settore possono inviare ai loro locatori per sospendere gli affitti

A causa della crisi Coronavirus, il Governo Conte ha deciso di prolungare le misure anti-Covid del Paese ancora per dieci giorni (fino al 13 aprile) ma quasi certamente il provvedimento sarà ulteriormente esteso fino a tutto aprile.

Di conseguenza, la crisi sarà ancora lunga per il settore della ristorazione che dovrà vedersela con evidenti problemi economici legati ai fornitori, ai dipendenti e agli affitti. In più, difficilmente si riaprirà allo stesso modo. Gli esercenti dovranno molto probabilmente ridurre il numero di coperti poiché le distanze di sicurezza dovranno certamente essere garantite ancora per un po’.

Dunque, il decreto Cura Italia e gli aiuti economici per combattere il Covid-19 (e far passare la nottata…) potrebbero non bastare per tutti: dunque sarà bene muoversi per tempo.

In questo senso, Fipe ha provveduto ad un esempio di lettera da poter inviare ai locatori, così da rinegoziare o sospendere il contratto di affitto. In molti casi non dovrebbero esserci problemi, seppure la federazione fa notare come alcuni ristoratori si siano sentiti negare la sospensione o la dilazione degli affitti, soprattutto da chi ha come unico mezzo di sostentamento il contratto di locazione.

Comunque, per tutti gli altri casi, Fipe ha provveduto a diramare una lettera che si potrà inviare ai locatori d’affitto. Eccola (oppure scarica il pdf da stampare, compilare e inviare):

Spettabile/Egregio locatore,

con riferimento al contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale tra noi stipulato, si evidenzia che, come noto, in forza della decretazione d’urgenza – emanata per contrastare e contenere il diffondersi dell’emergenza epidemiologica di rilevanza internazionale da COVID-19 (v. in particolare DL n. 6/2020, convertito in Legge n. 13/2020 e dei relativi DPCM attuativi) – la mia attività prima è stata fortemente limitata e, poi, inaspettatamente, del tutto sospesa, ragione per cui non mi è stato possibile svolgere nei locali del citato contratto l’ordinaria attività. Le misure restrittive, al momento, risultano efficaci a livello nazionale fino al 13.4.2020 ma, stante l’evoluzione della straordinaria emergenza sanitaria, saranno verosimilmente prorogate per un periodo allo stato non prevedibile.

A causa del verificarsi di tali gravi ed eccezionali eventi, che hanno imposto improvvisamente la chiusura dell’azienda con conseguente inutilizzabilità dei locali in questione, mi trovo, mio malgrado, nell’impossibilità di adempiere al pagamento del canone di locazione. 

Il mancato rispetto dei termini di pagamento per il periodo in cui resteranno in vigore le straordinarie misure adottate dal Governo, evidentemente, non è a me imputabile. Anzitutto perché la stessa decretazione d’urgenza emanata per far fronte all’emergenza tutt’ora in corso ha espressamente stabilito che “il rispetto delle misure di contenimento… è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” (art. 91 del D.L. 17.3.2020, n. 18). Dunque, è ragionevole ritenere che lo stesso legislatore, comprendendo i rischi collegati all’imposizione della chiusura delle attività commerciali anche delle microimprese, ha considerato che la mancata realizzazione di introiti da parte del conduttore possa comportare l’impossibilità di pagare il canone e che questo non sia a lui imputabile.  

Tuttavia, anche nel caso in cui non fosse stata introdotta questa specifica disposizione, è comunque presente nel nostro ordinamento una norma di carattere generale. L’art. 1256, co. 2, cod. civ., stabilisce infatti che l’impossibilità sopravvenuta, anche se temporanea, da intendersi anche come impossibilità di utilizzo della prestazione altrui [così interpretato recentemente anche Cass., 10 luglio 2018, n. 18047] configura l’assenza di responsabilità nel ritardo ad adempiere alla propria. In altri termini ciò significa che l’oggettiva impossibilità di utilizzo dell’immobile del locatore, di carattere necessariamente temporaneo, giustifica per la durata di tale periodo che il conduttore possa sospendere il pagamento del canone. Non vi è dubbio, al riguardo, che il divieto dell’Autorità Amministrativa sia stato un evento imprevedibile e insuperabile, oltre che totalmente estraneo alla volontà delle parti.

Ma vi è di più. L’oggettiva impossibilità di svolgere l’ordinaria attività nei locali citati, ha comportato e sta comportando la sopravvenuta eccessiva onerosità del canone di locazione contrattuale, non consentendo, allo stato, di realizzare lo scopo perseguito dal contratto, vale a dire l’utilizzo dei beni locati per svolgere l’attività d’impresa propria di questa azienda. E’ indubbio, infatti, che l’impossibilità di aprire i locali al pubblico ha comportato un sopravvenuto squilibro tra le prestazioni originariamente pattuite che richiede un intervento negoziale che consenta di riportarle ad equità. 

In particolare viene in considerazione l’art. 1467 cod. civ. laddove si prevede che il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili – come oggettivamente quelli in corso – può comportare che la prestazione di una delle parti, nel nostro caso quella del conduttore, diventi eccessivamente onerosa. Se il rimedio principale previsto per questa fattispecie è la risoluzione, strumento che in questo caso non si ha interesse ad azionare, vi è altresì la possibilità di far continuare lo stesso modificandone “equamente le condizioni”. Va evidenziato che alla rideterminazione del canone soccorrono anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 cod. civ.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 cod. civ.). Del resto anche l’art. 1464 cod. civ. prevede che “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta”.

In forza di quanto sopra esposto, non essendo possibile al momento prevedere fino a quando resteranno in vigore le notorie misure restrittive adottate dal Governo, riservata ogni tutela di legge, per tutte le ragioni sopra esposte si chiede la sospensione del versamento del canone di locazione, finché non sarà possibile per legge riprendere l’attività ordinaria e, in ogni caso, la rinegoziazione delle condizioni contrattuali per riequilibrarle equamente.

Ricordiamo, invece, i provvedimenti confermati dopo il 1° aprile, al momento durevoli fino al 13 aprile:

  • restano sospese le attività dei servizi di ristorazione (vale a dire tutte quelle ricomprese nel Codice Ateco 56, tra cui bar, ristoranti, gelaterie, pasticcerie, pizzerie, birrerie, caffetterie ecc.), le quali, tuttavia, hanno la possibilità di fornire la consegna a domicilio, senza limiti di orario, nel rispetto delle norme igienico sanitarie;
  • restano, altresì, sospese le discoteche, sale da ballo, night-club e simili, stabilimenti balneari, lacuali e fluviali, nonché sale giochi e biliardi;
  • possono proseguire la loro attività le mense e il catering continuativo su base contrattuale (cod. 56.29), in virtù di quanto disposto dall’art. 1, comma 1, punto 2, del DPCM 11 marzo 2020;
  • restano chiuse le attività di somministrazione alimenti e bevande poste all’interno delle stazioni ferroviarie e lacustri, nonché quelle situate nelle aree di servizio stradali, con esclusione di quelle poste lungo le autostrade che, quindi, restano aperte al pubblico, ma con la sola vendita di prodotti da asporto da consumarsi al di fuori dei locali;
  • restano aperte le attività di somministrazione di alimenti e bevande site negli ospedali e negli aeroporti, con obbligo di assicurare in ogni caso il rispetto della distanza interpersonale di un metro.

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Alessio Poliandri
Mi chiamo Alessio Poliandri. E sono un informatico. Oltre che “business brother” di Fabrizio Doremi con cui oltre all’anno di nascita, condivido la fondazione di Wiloca, quella di Foodiestrip e tutta una serie di passioni che solo noi nerd possiamo capire. Ad esempio il tema di Star Wars. Per voi è una colonna sonora. Per noi è un inno. Con un rituale di iniziazione all’interno.